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宅地建物取引業とは

宅地建物取引業（宅建業）とは一般的に、不特定多数を相手方として、次に掲げる行為を反復又は継続して行い、社会通念上、事業の遂行とみることができる程度の業行為をいいます。

免許を受けなければならないのは

1. 宅地又は建物の売買又は交換をする行為を業として営もうとする者
2. 宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介をする行為を業として営もうとする者

となっています。 ※不動産賃貸業（貸家貸室業等）、不動産管理業（メンテナンス業等）、家賃徴収代行などの事業は、宅地建物取引業法の規定外となります。

宅建業免許の区分

宅建業の免許は個人または法人が受けることができます。個人免許は、個人が宅建業を営むためのもので、法人の免許は、株式会社、有限会社、公益法人及び事業協同組合等、商法、民法又はその他の法律によって法人格を有するものが宅建業を営むためのものです。

さらに、業務を行う範囲によって二つの免許区分があります。

※免許はその個人又は法人に対し交付をされるもので、相続、譲渡、交換、売買の対象にはなりません。

宅建業免許を受けるための要件

宅建業免許を取得するには次の要件を満たす必要があります。

免許申請者

宅建業の免許申請は、個人又は法人のいずれでもできますが、特に、法人の場合は、商業登記簿に宅建業を営む旨の事項が定められていることが必要です。この事項の定めのない場合は、免許申請をする者にあたらないことになります。

また、申請書の商号又は名称が法律によって使用を禁止されているものにあたる場合は、その商号等を用いて申請しても免許されないので、あらかじめ充分な調査が必要です。

代表者及び政令２条の２で定める使用人の常駐

免許申請の代表者は、契約締結などの代表権行使にあたり基本的に事務所に常駐しなければなりません。法人にあっては、申請者の代表取締役が事務所に常勤できない状況のときは、代表権行使を委任した政令２条の２で定める使用人を置くする必要があります。

宅建業法第15条の規定により、それぞれの事務所には、宅建業に従事する者５名について１名以上の、有効な宅地建物取引主任者証を持つものを専任として設置することが義務付けられており、その専任の取引主任者は、他の業者との兼務や兼業は基本的に禁止されています。

「宅地建物取引主任者」とは、資格試験に合格し、実務の経験（又は講習）もあり、その資格を登録後、主任者証の交付を受けた者をいいます。

「専任の取引主任者」には、「常勤性」と「専従性」が要求されますので、他の法人の役員を兼ねたり、会社員や公務員など他の職業に従事したりすることは原則的にできません。また、通常の方法では通勤できないような場所に住んでいる場合も「専任」とはみなされません。

事務所の設置

事務所は、継続的に業務を行うことができる施設で、かつ他業者や個人の生活部分からの独立性が保たれる必要があります。他の法人や個人の事務所との混在や、居住場所との混在は免許できません。※テント張り、ホテル、又は一部屋を共同で使用している場合は、認められません。

ただし独立性が保たれている（固定式パーテーション等により仕切られ、原則として他の事務所部分を通らずに当該事務所に直接入れること）時に限り認められます。また、法人にあっては、商業登記上の本店が主たる事務所となります。